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⚖️ 감정평가사의 모든 직무·자격·의무는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(감정평가법)에 근거해요! 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조는 감정평가란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다고 정의해요. 제4조는 감정평가사는 타인의 의뢰를 받아 토지등을 감정평가하는 것을 그 직무로 하며, 공공성을 지닌 가치평가 전문직으로서 공정하고 객관적으로 직무를 수행한다고 명시해요. 법의 구성·감정평가 대상·자격과 등록·감정평가서 작성 의무·성실의무·손해배상책임까지 단계별로 정리해 드릴게요! 정리한 내용으로 감정평가사 준비해보세요.
💡 STEP 1. 감정평가법이란 — 법의 구성과 목적
감정평가사의 모든 직무를 규율하는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률의 구성과 목적이에요.
법의 정식 명칭과 최근 개정: 정식 명칭은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」이에요. 2023년 5월 9일 법률 제19403호로 개정됐어요. 감정평가사 2차 시험 과목인 감정평가 및 보상법규의 핵심 법령이에요.
법의 주요 구성: 제3장 감정평가사는 제1절 업무와 자격(제10조~제13조)·제2절 시험(제14조~제16조)·제3절 등록(제17조~제20조)·제4절 권리와 의무(제21조~제28조)로 구성돼요. 감정평가 절차·감정평가법인·협회·한국부동산원 관련 조항도 포함돼요.
핵심 정의: 감정평가란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것이에요. 감정평가법인등이란 사무소를 개설한 감정평가사와 인가를 받은 감정평가법인을 말해요.
감정평가 대상 — 토지등의 범위: 감정평가사는 타인의 의뢰에 의하여 토지 등을 감정평가함을 그 직무로 하며, 감정평가란 부동산·동산을 포함하여 토지·건물·기계기구·항공기·선박·유가증권·영업권과 같은 유무형의 재산에 대한 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것이에요.
공공성 강조: 감정평가사는 공공성을 지닌 가치평가 전문직으로서 공정하고 객관적으로 그 직무를 수행해요.
감정평가사 2차 시험 과목 중 감정평가 및 보상법규는 이 법을 핵심으로 다뤄요. 사례형 문제의 비중이 높아지면서 과락률이 상승하고 있는 복병 과목이에요. 법령 암기와 함께 실제 사례에 적용하는 훈련이 중요해요.
📋 STEP 2. 자격·결격사유·등록 — 감정평가사가 되는 법적 요건
감정평가법상 자격 취득·결격사유·등록 규정이에요.
자격 취득(제11조): 제14조에 따른 감정평가사시험에 합격한 사람은 감정평가사의 자격이 있어요. 자격증 그 자체는 취득 후 영구적으로 유지돼요.
결격사유(제12조): 금고 이상의 실형을 선고받고 집행이 종료된 날부터 3년이 지나지 아니한 사람, 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 유예기간이 만료된 날부터 1년이 지나지 아니한 사람, 금고 이상의 형의 선고유예를 받고 선고유예기간 중에 있는 사람은 결격 사유에 해당해요. 자격 취소 후 3년(일부 5년)이 경과하지 않은 경우도 결격 사유예요.
등록 및 갱신등록(제17조): 감정평가사 자격이 있는 사람이 감정평가업무를 하기 위해서는 1년 이상의 실무수습을 마치고 국토교통부장관에게 등록을 해야 해요. 등록은 5년마다 갱신해야 해요. 갱신 시 교육연수 이수가 필요해요. 등
록의 취소(제19조): 결격사유 발생·사망·징계 등의 경우 등록이 취소돼요. 등록이 취소되면 감정평가 업무를 수행할 수 없어요.
외국감정평가사(제20조): 외국감정평가사도 국토교통부장관의 업무 인가를 받으면 제한된 범위에서 업무를 수행할 수 있어요.
📄 STEP 3. 감정평가서 작성 의무 — 법적 절차와 심사 규정
감정평가법상 감정평가서 작성·발급·심사에 관한 의무 규정이에요.
감정평가서 발급 의무(제6조): 감정평가법인은 감정평가를 의뢰받은 때에는 지체 없이 감정평가를 실시한 후 감정평가 의뢰인에게 감정평가서를 발급해야 해요. 감정평가서에는 감정평가법인등의 사무소 또는 법인의 명칭을 적고 감정평가를 한 감정평가사가 자격을 표시한 후 서명과 날인을 해야 해요. 감정평가법인의 경우에는 대표사원 또는 대표이사도 서명이나 날인을 해야 해요.
감정평가서 심사 의무(제7조): 감정평가법인은 감정평가서를 의뢰인에게 발급하기 전에 감정평가를 한 소속 감정평가사가 작성한 감정평가서의 적정성을 같은 법인 소속의 다른 감정평가사에게 심사하게 하고, 그 적정성을 심사한 감정평가사로 하여금 감정평가서에 그 심사사실을 표시하고 서명과 날인을 하게 해야 해요.
감정평가서 보존 의무: 감정평가서의 원본은 발급일부터 5년, 관련 서류는 발급일부터 2년 보존해야 해요. 해산하거나 폐업하는 경우에도 보존 의무가 유지돼요.
타당성 조사(제8조): 국토교통부장관은 감정평가서가 발급된 후 해당 감정평가가 이 법 또는 다른 법률에서 정하는 절차와 방법 등에 따라 타당하게 이루어졌는지를 직권으로 또는 관계 기관 등의 요청에 따라 조사할 수 있어요. 타당성 조사를 위한 기초자료 수집 및 감정평가 내용 분석 업무는 한국부동산원에 위탁되어 있어요.
⚠️ STEP 4. 감정평가사의 권리와 의무 — 성실의무·비밀엄수·손해배상
감정평가법이 규정하는 감정평가사의 주요 권리와 의무이에요.
사무소 개설과 수수료(제21조·제23조): 제17조에 따라 등록을 한 감정평가사가 감정평가업을 하려는 경우에는 감정평가사사무소를 개설할 수 있어요. 감정평가사는 감정평가업을 하기 위하여 1개의 사무소만을 설치할 수 있으나 2명 이상의 감정평가사로 구성된 합동사무소를 설치할 수 있어요.
성실의무(제25조): 감정평가사는 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 해야 해요. 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 해서는 안 돼요. 위반 시 징계 대상이 돼요.
비밀엄수 의무(제26조): 감정평가사 또는 그 사무직원은 직무상 알게 된 비밀을 누설해서는 안 돼요. 정당한 이유 없이 의뢰인 정보를 공개하면 법적 제재를 받아요.
명의대여 금지(제27조): 감정평가사는 다른 사람에게 자기의 성명이나 상호를 사용하여 감정평가업을 수행하게 하거나 자격증·등록증을 빌려주어서는 안 돼요. 위반 시 자격 취소 대상이에요.
손해배상책임(제28조): 감정평가법인등은 감정평가 업무를 수행하면서 고의 또는 과실로 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 입힌 경우 배상 책임을 져요. 대신 윤리 규정은 빡센 편이에요. 업무와 무관한 다른 법에 의해 처벌받더라도 징계를 받아요.
📋 STEP 5. 감정평가법인 설립과 협회 — 조직 활동 규정
감정평가법상 감정평가법인 설립 요건과 한국감정평가사협회 관련 규정이에요.
감정평가법인 설립(제29조): 감정평가사는 업무를 조직적으로 수행하기 위하여 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제29조에 따라 감정평가법인을 설립할 수 있어요. 감정평가법인의 대표사원 또는 대표이사는 감정평가사여야 해요. 감정평가법인은 전체 사원 또는 이사의 100분의 70이 넘는 범위에서 대통령령으로 정하는 비율 이상을 감정평가사로 두어야 해요.
법인 설립 절차: 감정평가법인을 설립하려는 경우에는 사원이 될 사람 또는 감정평가사인 발기인이 공동으로 정관을 작성하여 국토교통부장관의 인가를 받아야 해요. 감정평가법인은 주식회사와 같은 재무제표를 작성하여 매 사업연도가 끝난 후 3개월 이내에 국토교통부장관에게 제출해야 해요.
명칭 사용 제한(제22조): 이 법에 따른 감정평가법인등이 아닌 자는 감정평가사사무소·감정평가법인 또는 이와 비슷한 명칭을 사용할 수 없어요.
한국감정평가사협회: 협회는 감정평가사의 자격 등록·관리, 실무수습 운영, 교육연수, 감정평가 기준 마련을 담당해요. 실무수습 신청도 협회를 통해 진행해요.
중요 안내: 이 글은 정보 제공 목적이에요. 법령 해석이 필요한 경우 국토교통부 또는 법률 전문가에게 문의하세요.
